Doolaege, Verbist & De Meyere
Afbraak en heropbouw :
14-06-2021

nieuwe bijkomende toelichting.

 

Onder de noemer “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, wordt er bijkomende toelichting gegeven bij deze regeling, dit op basis van een aantal concrete gevallen die reeds aan de administratie werden voorgelegd (gepubliceerd op 2 juni 2021).

 

Iedereen die actief bezig is met deze nieuwe regeling “Afbraak en heropbouw” weet dat de administratie “overstelpt” wordt met vragen over de concrete toepassing. Op zich is dit niet verwonderlijk, aangezien de regeling toch vrij complex is ingevolge de vele voorwaarden waaraan het project, maar ook de bouwheer / koper moet voldoen om van het verlaagd btw-tarief (6%) gebruik te kunnen maken.

 

Er is ondertussen ook een circulaire gepubliceerd (nr. 2021/C/18), die de oorspronkelijke FAQ vervangt, evenals een beknopte FAQ van 15 maart 2021 (voor projectontwikkelaars). De laatste FAQ wordt geïntegreerd in deze bijkomende toelichting van 2 juni 2021.

 

huis en plan

 

Hieronder worden een aantal opvallende standpunten uit deze bijkomende toelichting besproken. Voor de integrale tekst van deze bijkomende toelichting kan worden verwezen naar https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak-wederopbouw/nieuwe-maatregel#q1.

 

Een bouwproject strekt zich uit over aangrenzende percelen.

Gelet op de typisch Belgische kadastrale versnippering kan het bouwen op meerdere kadastrale percelen (zeker bij wat grotere projecten) aanleiding geven tot juridisch complexe situaties. Volgens de letterlijke tekst van artikel 1quater K.B. nr. 20, moet de afbraak en heropbouw plaatsvinden op hetzelfde kadastraal perceel. In de circulaire 2021/C/18 wordt voorzien in een administratieve tolerantie wanneer een project zich uitstrekt over meerdere aangrenzende percelen waarvan bijvoorbeeld slechts één perceel bebouwd is. Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de bestaande gebouwen, voor minstens 50% is gelegen op het vroeger bebouwd perceel kan het project onder de afbraak en heropbouwregeling vallen. In de circulaire werd hieraan nog toegevoegd dat voor de beoordeling van dit criterium in de regel, enkel rekening wordt gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw. In de praktijk moesten wij reeds vaststellen dat de administratie dit interpreteert als zijnde het grondoppervlak van het gebouw op het gelijkvloers, zonder rekening te houden met de ondergrondse parkeergarage of berging.

In de bijkomende toelichting wordt verder ingegaan op de volgende specifieke situatie, waarbij een vastgoedproject bestaat uit twee woonblokken. Of het in dergelijk geval over één gebouw gaat betreft een feitenkwestie. In beginsel worden beide woonblokken aangemerkt als afzonderlijke gebouwen. Een loutere fysieke verbinding tussen beide woonblokken is op zich beschouwd niet voldoende om ze aan te merken als één gebouw. Evenmin het bestaan van een basisakte waaruit blijkt dat de grond en de toegangswegen tot de site gemeenschappelijk zijn. Er werd reeds beslist dat, opdat het zou gaan om één gebouw, er sprake moet zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide woonblokken (zoals trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen, …). Uit de bijkomende toelichting blijkt dus dat niet in elk geval enkel rekening wordt gehouden met het gelijkvloers grondoppervlak, maar er ook sprake kan zijn van één gebouw indien de twee bovenliggende gebouwen verbonden zijn via een gemeenschappelijke ondergrondse kelder / garage. In dergelijk geval kan dus voor het volledige gebouw, inclusief de ondergrondse garage worden beoordeeld of de gebouwen al dan niet voor meer dan 50% zijn gelegen op een vroeger bebouwd perceel, terwijl mogelijks één van de (bovengrondse) gebouwen quasi volledig is gelegen op het vroeger onbebouwd perceel.

 

Meerdere gebouwen worden opgetrokken op hetzelfde perceel.

Indien een bijgebouw één geheel vormt met de woning, dient ook rekening te worden gehouden met het bijgebouw voor het oppervlaktecriterium. Indien uit de feiten blijkt dat het bijgebouw (bijvoorbeeld een kantoor) onafhankelijk en afzonderlijk van de woning kan bestaan, dan moeten de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief per gebouw worden beoordeeld.

 

Bijkomende kosten.

In de bijkomende toelichting worden ook een aantal gevallen besproken betreffende de toepassing van het verlaagd btw-tarief op bijkomende kosten (zoals architect, veiligheidscoördinator, infrastructuurwerken, …). Over het algemeen is het zo dat wanneer deze kosten onderdeel zijn van de verkoopprijs van de woning, deze kosten eveneens het verlaagd btw-tarief genieten. Voor andere voorbeelden en nuances kan worden verwezen naar de bijkomende toelichting.

 

Enige woning : verhinderend bezit.

Worden volgens de bijkomende toelichting niet als verhinderend bezit beschouwd :

  • een kamer, niet voorzien van keuken en badkamer, in een hotel of in een rust- en verzorgingstehuis;
  • container, mobiele eenheid, caravan waaraan niet een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed toegekend is of kan worden;
  • een garage;
  • een bouwgrond;
  • een winkelruimte, opslagruimte, kantoorruimte, bedrijfsgebouw, …

 

Bouwprojecten opgestart voor 1 januari 2021.

In de regeling is voorzien dat voor dergelijke projecten de bouwheer nog een verklaring kon indienen tegen uiterlijk 31 maart 2021, ingevolge waarvan de bouwheer het verlaagd btw-tarief kan toepassen vanaf 1 januari 2021. Onduidelijk was of voor elk bouwproject gestart voor 1 januari 2021 een dergelijke verklaring moest worden ingediend, door de bouwheer, teneinde het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten. Op basis van de eerdere standpunten leek dat inderdaad zo te zijn. Uit de bijkomende toelichting menen wij te kunnen afleiden dat in dergelijke gevallen de verklaring nog kan worden ingediend na 31 maart 2021 en dat het verlaagd tarief in dergelijk geval kan worden toegepast voor de handelingen waarvoor de BTW opeisbaar is geworden vanaf de datum van indiening van de verklaring (zie randnummer 9.2 in fine van de bijkomende toelichting).

 

Dit is maar een kleine greep uit de vele concrete toepassingsgevallen die worden besproken.

 

Dressing is een berging.

Als kantoor hebben wij de vraag gesteld of een dressing als berging kan worden aanzien (voor de berekening van de oppervlaktegrens). De administratie heeft dienaangaande geantwoord dat dit een feitenkwestie betreft. Een dressing die bestaat uit een afzonderlijk afsluitbaar lokaal ingericht met kasten uitsluitend bestemd als bergruimte voor kleding/schoenen ed. en dit ongeacht van waaruit dit lokaal toegankelijk is, wordt beschouwd als een 'bergplaats' en wordt zodoende niet aangemerkt als een woonvertrek in de zin van voormelde bepalingen. In geval de dressing daarentegen in een slaapkamer is gevestigd, bv. tussen 3 muren en via een opening toegankelijk is betreft dit geen afzonderlijk afsluitbaar lokaal ingericht met kasten uitsluitend bestemd als bergruimte voor kleding/schoenen ed. en wordt dit als geheel beschouwd als een woonvertrek voor de oppervlakteberekening.

 


Voor vragen betreffende een afbraak en heropbouwproject en de toepassing van deze regeling kan u ons kantoor contacteren : luc.demeyere@dvdtaxlaw.be