Doolaege, Verbist & De Meyere
De toekenning van een kadastraal inkomen aan uw buitenlands onroerend goed.
23-08-2021

Reeds in een eerder nieuwsbericht (https://www.dvdtaxlaw.be/nieuws/de-fiscus-v-belgen-met-buitenlands-vastgoed) werd toegelicht dat de fiscale wetgeving is aangepast zodat aan buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen wordt toegekend om zo de ongelijke behandeling van onroerende inkomsten van een Belgisch onroerend goed en deze van een buitenlands onroerend goed weg te werken.

 

buitenlands huis tax

 

Voor een gebouwd onroerend goed wordt het kadastraal inkomen als volgt bepaald:

actuele normale verkoopwaarde x 5,3%

correctiefactor

 

Bij ongebouwde onroerende goederen wordt het KI vastgesteld op basis van de schaal van twee euro per hectare.

 


 

Belastingplichtigen die reeds vóór 1 januari 2021 eigenaar* waren van een buitenlands onroerend goed

 

Elke belastingplichtige die reeds vóór 1 januari 2021 eigenaar was van een buitenlands onroerend goed en de inkomsten van dit onroerend goed hebben aangegeven in de personenbelasting, zal (of heeft reeds) een brief ontvangen van de Administratie Opmetingen Waarderingen. Als bijlage bij dit schrijven wordt het aangifteformulier gevoegd, waarin door de Administratie diverse gegevens gevraagd worden met betrekking tot het onroerend goed:

  • type onroerend goed (huis/villa; appartement; handelshuis; industrieel gebouw/ambacht; landbouwexploitatie; terrein; andere);
  • ligging van het goed;
  • (*) soort eigendomsrecht (volle eigenaar; vruchtgebruiker; erfpachter, …) met het percentage van het eigendomsaandeel; volgens het aangifteformulier moet ook de blote eigenaar een aangifte indienen hoewel deze geen ‘vruchten’ ontvangt en dus niet in de definitie is opgenomen;
  • datum van verwerving van de eigendomsrechten;
  • actuele verkoopwaarde van het gebouwd onroerend goed (de aan te geven waarde is 100%, ook al bent u slechts voor een deel eigenaar);
  • de opsplitsing tussen grond en kostprijs constructie indien u een gebouw hebt laten optrekken na de aankoop van de grond;
  • verwervingsprijs en datum van verwerving van uw gebouwd onroerend goed indien u geen verbouwingswerken hebt uitgevoerd;
  • in zoverre gekend, de normale verkoopwaarde in 1975 of het jaarlijks bruto huurinkomen in 1975;
  • waarde van het materieel en outillage indien dit er zou zijn;
  • oppervlakte van het onbebouwd onroerend goed indien het een terrein betreft.

 

Elke belastingplichtige moet een aangifte indienen bvb. bij een gesplitste aankoop van een buitenlands goed door de 2 ouders (vruchtgebruikers) en hun 3 kinderen (blote eigenaars) moeten er 5 aangiftes worden ingediend. Ook in het geval u reeds eigenaar was van een onroerend goed vóór 1 januari 2021, maar geen schrijven van de administratie ontvangen heeft (bvb. omdat u geen onroerende inkomsten hebt aangegeven in de aangifte personenbelasting), zal u deze aangifte spontaan moeten indienen.

 

De aangifte kan op twee wijzen gedaan worden:

Belangrijk is om dit te doen vóór 31 december 2021.

 

Op basis van voormelde gegevens zal de administratie een kadastraal inkomen toekennen aan uw buitenlands onroerend goed.

Voor de berekening zijn er een aantal uitgangspunten, afhankelijk van de gegevens die voorhanden zijn en werden meegedeeld aan de administratie, namelijk:

  • de waarde op datum van verwerving (bv. de aankoopprijs in normale omstandigheden, de waarde opgenomen in de aangifte van de nalatenschap of de schenkingsakte, …) die vervolgens herleid wordt naar de waarde in 1975 aan de hand van een correctiefactor.
  • de waarde van het onroerend goed in 1975 voor zover dit geweten is. Dit kan nuttig zijn, omdat de vastgoedmarkt in andere landen niet op dezelfde manier geëvolueerd is als in ons land waardoor de correctiefactor naar de waarde van 1975 aanzienlijk kan afwijken van de realiteit in dat land
  • een recente deskundige waardebepaling kan te verkiezen zijn in geval van een afwijkende specifieke evolutie van de vastgoed- en verhuurmarkt ter plaatse of er belangrijke verbouwingswerken plaatsvonden

 

 

Belastingplichtigen die sinds 1 januari 2021 of later eigenaar zijn geworden van een buitenlands onroerend goed

 

Wanneer u pas vanaf 1 januari 2021 of later een buitenlands onroerend goed hebt verkregen, zal u geen uitnodiging krijgen van de administratie om dit aan te geven. U zal dit op eigen initiatief moeten melden: per gewone brief gericht aan Administratie Opmetingen en Waarderingen, Koning Albert II laan 33, bus 55 te 1030 Brussel, via mail naar foreigncad@minfin.fed.be of via MyMinfin.

 

De aangifte van het onroerend goed moet gebeuren binnen de vier maanden na de verwerving.

 

 

Wat in geval van vervreemding of wijziging van het buitenlands onroerend goed?

 

Wanneer u niet langer eigenaar bent van een buitenlands onroerend goed of er treden wijzigingen op in de hoegrootheid van uw eigendomsaandeel, moet u dit spontaan melden bij de administratie. Ook dit kan via de vermelde kanalen en dient binnen dezelfde termijn van 4 maanden te gebeuren.

 

Indien u wijzigingen aanbrengt aan het onroerend goed, moet dit ook gemeld worden voor zover het gaat om veranderingen die leiden tot een verhoging of verlaging van het kadastraal inkomen met minstens 15% of 50 euro.

 

 

Wat indien u niet akkoord bent met het toegekend kadastraal inkomen?

 

Indien u niet akkoord gaat met het kadastraal inkomen dat de administratie heeft toegekend aan het buitenlands onroerend goed, kan u bezwaar indienen. Opgelet de termijn daarvoor is kort: twee maanden vanaf het moment dat het kadastraal inkomen aan u werd betekend. Bezwaar kan worden ingediend wanneer uit externe factoren zou blijken dat het toegekend kadastraal inkomen niet overeenstemt met de werkelijkheid, bijvoorbeeld omdat het buitenlands onroerend goed in een oorlogsgebied is komen te liggen.

 

 

Hoe moet de aangifte in de personenbelasting worden ingevuld vanaf inkomstenjaar 2021/aanslagjaar 2022?

 

Voor onroerende goederen zal u in uw aangifte in de personenbelasting het kadastraal inkomen moeten vermelden, tenzij u verhuurt aan een vennootschap of rechtspersoon die het niet ter beschikking stelt aan natuurlijke personen om het onroerend goed uitsluitend als woning te gebruiken. In dat laatste geval moet immers nog altijd het bedrag van de huur en de huurvoordelen worden aangegeven.

 

Indien u slechts in de loop van het jaar eigenaar bent geworden, moet u het kadastraal inkomen aangeven in verhouding tot het aantal dagen dat u eigenaar was in 2021.

 

Wanneer u slechts voor een deel eigenaar bent van het onroerend goed, dient u ook slechts het deel van het kadastraal inkomen aan te geven in verhouding tot uw eigendomsaandeel.

 


Voor vragen aangaande deze item, de nieuwe aangifte, eventuele rechtzettingen voor het verleden of indien u bezwaar wenst in te dienen, kan u steeds contact opnemen met ann.verbist@dvdtaxlaw.be